Manual de Orientação ao Locatário

 

1. DO CONTRATO

1.1) O contrato deve ser obrigatoriamente lido pelo(s) Locatário(os) e/ou Fiador(es), assim como todas as páginas do contrato e vistoria deverão ser rubricadas ao pé de cada página pelo(s) locatário(s) e/ou fiador(es). Este processo é o mesmo para as 03(três) vias do Contrato de Locação e do laudo de Vistoria.
 1.2) Reconhecer no Cartório competente, as firmas (assinaturas) do(s) locatário(s) e/ou dos fiador(es), em 03 (três) vias do Contrato de Locação.


1.3) O prazo para entrega da documentação devidamente assinada e reconhecida firma na sede da Fortbens é de 24 (vinte e quatro) horas, após o recebimento dos documentos na sede da Imobiliária. As 03 (três) vias do Contrato de Locação e do laudo de Vistoria permanecerão em poder da Imobiliária, para que seja colhida a assinatura do LOCADOR, ou na ausência dele representante da Imobiliária e testemunhas.
 1.4) O Locatário poderá retirar a sua via do Contrato de Locação na Imobiliária após 10 dias.


2. DAS CHAVES 

2.1) As chaves do imóvel serão entregues somente após a devolução, pelo locatário, das (três) vias do
 Contrato de Locação e das 03 (três) vias do laudo de Vistoria, devidamente assinados e reconhecidos firma pelo(s) locatário(s) e pelo(s) fiador(es).


2.2) Por motivo de segurança, orientamos que sejam trocados os segredos das fechaduras principais (frente e fundos). Lembramos que este procedimento é uma responsabilidade do inquilino, que o fará por sua conta e risco.

3) MUDANÇA: Quando imóvel de condomínio, deverá apresentar-se ao síndico, munido de carta que lhe será entregue e marcar horário para fazer sua mudança. NA DESOCUPAÇÃO, proceder da mesma forma, pegando carta autorizando sua saída e apresentá-la na Imobiliária quando solicitado, e efetuar pagamento da taxa de mudança se houver.


4. PAGAMENTO DE CONDOMÍNIO: 

4.1) A taxa de condomínio deve ser pago ao Sindico, diretamente ao proprietária via o boleto de aluguel ou a ADMINISTRADORA DO CONDOMINIO. Caso deixar de quitá-los, a imobiliária debitará em seu recibo de aluguel com juros, multa e correção de direito.  Constituem dever do locatário do imóvel, nas locações de prédios urbanos pagar as despesas ordinárias de condomínio, quais sejam:


a) Salários e demais encargos trabalhistas, além de contribuições providenciarias dos empregados;
b) Água, luz e força utilizada nas instalações de partes de uso comum;
c) Limpeza de conservação das instalações e dependências de uso comum;
d) Manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum;
e) Manutenção e conservação de elevadores;
f) Pequenos reparos em partes externas das instalações hidráulicas e elétricas.
4.2.) As taxas referentes ao condomínio deverão ser pagas pelo locatário, na data, local e forma determinadas pelo Sindico ou Administradora do Condomínio.
4.3) A Imobiliária não recebe taxas de condomínio em seus escritórios.
4.4.) As taxas extraordinárias do condomínio serão reembolsadas, desde que observado pelo locatário o que segue:
4.5 ) O locatário deve efetuar o pagamento total das despesas condominiais, sejam elas
 ordinárias ou extraordinárias.
4.6) Efetuado o pagamento o locatário deverá apresentar na Imobiliária, o condomínio original
 ou e-mail pago (contato@fortbens.com.br) – impreterivelmente até o dia 15 (quinze) de cada mês, para que o valor referente as despesas extraordinárias pagas pelo locatário sejam deduzidas em recibo de aluguel próximo.
4.7) Não poderá o locatário, em hipótese alguma, acumular vários comprovantes de
 pagamentos de condomínio, para posteriormente solicitar o reembolso em uma única
 parcela.
5. VISTORIA: 

5.1) O locatário terá o prazo de 5 (cinco) dias corridos, contados da data de entrega das chaves para realizar a contestação da vistoria, e verificar se as condições especificadas pelo vistoriador na parte elétrica e hidráulica, no Laudo de Vistoria de entrada, refletem com exatidão o estado físico do imóvel locado, além de testar (se houverem), todos os aparelhos eletrônicos (a exemplo geladeira, fogão, máquina de lavar louça, micro ondas, máquina de lavar e secar roupas, banheira de hidromassagem, ar condicionados e outros que possam existir), sob pena de não o fazendo reconhecer seu estado como em funcionamento.
5.2) Na hipótese de haver qualquer divergência entre as condições especificadas no Laudo de Vistoria de Entrada e o estado real do imóvel (na parte elétrica e hidráulica) o inquilino deverá apresentar por escrito contestação no período acima especificado.
5.3) Não serão aceitas contestações da vistoria após decorrido o prazo mencionado de 10 dias da entrega das chaves.
5.4.) Ressalta-se que tanto a vistoria quanto a sua eventual contestação, tem por finalidade documentar o estado e as condições que o imóvel foi entregue ao locatário, o que não significa, que defeitos eventualmente verificados no imóvel, serão consertados ou reparados pelo proprietário ou administradora. Assim evitarão aborrecimentos no final da locação.
Em tempo: Ao final da locação o imóvel deverá ser entregue nas mesmas condições constantes na vistoria de entrada.
6. ALUGUÉIS: 

6.1) Mantenha o aluguel e demais obrigações contratuais em dia, sob pena de ser inscrito no SPC/SERASA. Procedimento que lamentaríamos muito.
6.2) O pagamento do aluguel deverá ser efetuado na rede bancária através do boleto de compensação, após o quinto dia do vencimento os aluguéis poderão ser pagos diretamente na imobiliária, acrescidos das correções de direito, e após 10 dias do vencimento com honorários advocatícios.
6.3) Todos os recibos independentes do vencimento após a compensação. Caso não receba o boleto para pagamento até 05 (cinco) dias antes do vencimento, favor, entrar em contato via fone, ou email: contato@fortbens.com.br; para emissão as segunda via do boleto (via e-mail) para pagamento na rede bancária. NÃO SERÃO CONSIDERADOS PAGAMENTOS FEITOS ATRAVÉS DE DEPÓSITO EM CONTA CORRENTE.
6.4) Tarifa de cobrança: o locatário autoriza a debitar em seu recibo de aluguel a tarifa cobrada pelo banco a título de despesa de cobrança
7) Além do aluguel, são da responsabilidade os encargos: IPTU, ÁGUA, CONDOMINIO, LIMPEZA DE FOSSA, SEGURO INCENDIO e demais encargos permitidos por lei.
8) ATENÇÃO: o seguro incêndio será contratado exclusivamente pela Imobiliária, haja vista, se tratar de um tipo especial de seguro e também para maior controle nas renovações anuais. Não serão aceitas em hipótese algum seguro incêndio, contratado diretamente sem a anuência da Imobiliária.
9) IPTU: A cobrança será fracionada em parcelas e proporcional ao período locado. Entretanto na hipótese desta cobrança não estar sendo lançada em seu recibo, não o eximirá da responsabilidade pelo pagamento, devendo procurar imediatamente a Imobiliária, para resolver tal situação, sob pena de não o fazendo, implicar em pagamento dos valores integrais na rescisão contratual ou até mesmo posterior a desocupação, independentemente de estar em dívida ativa ou não.
10) Toda e qualquer modificação que deseje fazer no imóvel, deverá ser solicitado por escrito para a Imobiliária, para que a mesma solicite ao proprietário por escrito.
11) Em se tratando de locação de imóvel de propriedade de pessoa física locado para pessoa jurídica quando o valor do aluguel atingir o limite determinado pela tabela da Receita Federal e torne-se obrigatório o recolhimento de Imposto de Renda na fonte, será creditado no seu recibo de aluguel, o valor correspondente a parcela devida de IRRF, valor este que deverá ser recolhido junto a rede bancária através do formulário DARF preenchido adequadamente e após o pagamento enviar uma cópia deste comprovante para a Imobiliária, através de carta, e-mail ou protocolar uma cópia deste no escritório da Imobiliária. Sob pena de não o fazendo o sistema bloqueia a emissão e envio dos seus próximos recibos. O RECOLHIMENTO DESTE VALOR DEVE SER FEITO SEMPRE. 5 (CINCO) DIAS APÓS O PAGAMENTO DO ALUGUEL.
12) ALVARÁ: (Somente para Imóvel Comercial) É de responsabilidade do locatário providenciar as licenças da liberação de alvará.
13) CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL: 13.1) a Legislação do Inquilinato determina que é de EXCLUSIVA e INTEGRAL responsabilidade do inquilino a MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO de todas as instalações, dependências e benfeitorias que integram o imóvel. Assim sendo, Vossa Senhoria deverá adotar todos os procedimentos necessários para reparação de eventuais danos que possam ter sido causados ao imóvel no transcorrer da locação.
 * É expressamente proibido perfurar azulejos e paredes sem anuência escrita do locador;
 * Se no curso da locação forem danificados forrações, carpetes, lajotas, azulejos, torneiras, etc, estes deverão ser reparados ou trocados pelo inquilino, por outro do mesmo padrão, com igual cor e marca equivalente;
 * tendo recebido o imóvel com pintura nova, quando da entrega das chaves, se compromete a devolve-lo, usando para a pintura as mesmas cores e a marca de tinta usada pelo proprietário, mesmo que os desgastes sejam decorrentes do seu uso.
 * As tomadas instaladas no imóvel poderão eventualmente ter voltagens de 110 e 220 volts, motivo pelo qual recomendamos que o LOCATÁRIO, antes de utilizar as mesmas verifique a voltagem de cada uma delas em todos os cômodos, evitando consequentemente danos aos seus equipamentos elétricos pelo uso em voltagens diferentes daquelas recomendadas pelo fabricante dos aparelhos, cientificando o LOCATÁRIO que o LOCADOR bem como a ADMINISTRADORA ficam isentos de qualquer responsabilidade sobre os referidos danos.
 * O LOCATÁRIO deve verificar e providenciar a revisão do equipamento de gás na periodicidade indicada no aparelho, bem como na devolução do imóvel será exigida que o mesmo esteja devidamente revisado. No caso de imóveis novos além de fazer a revisão periódica, o inquilino compromete-se a fazer a primeira chama
13.2) recomendamos o máximo de cuidado ao contratar qualquer tipo de mão de obra, certificando-se que o profissional está qualificado para realizar os serviços, bem como a qualidade dos materiais empregados. A aparente vantagem de um orçamento muito baixo poderá resultar em prejuízos e dissabores no futuro.
13.3) na hipótese do surgimento de defeitos ESPONTÂNEOS decorrentes do nosso desgaste normal e natural das instalações que possam afetar as condições de habilidade do imóvel, q que esteja previsto em Lei que a responsabilidade do Locador, Vossa Senhoria deverá comunicar a Imobiliária para verificação e providências se for o caso.
13.4) para defeitos detectados após transcorridos os 5 dias previstos, para contestação da vistoria inicial e que se faça necessário a presença de um profissional/técnico para averiguação será devido o valor de R$ 40,00 (Quarenta Reais) a título de ressarcimento das despesas de deslocamento, este valor deverá ser pago pelo locatário no ato da visita mediante recibo emitido pelo profissional/técnico, podendo ser ressarcido posteriormente ou não, dependendo do laudo elaborado pelo técnico apontando a responsabilidade por estes reparos.
IMPORTANTE: Não serão ressarcidas despesas contraídas sem prévia autorização.
14. ENTREGA DAS CHAVES / DESOCUPAÇÃO 14.1) o locatário deverá agendar com 10 dias de antecedência a vistoria de saída, é imprescindível a presença do titular da locação no ato da realização da vistoria final.
14.2) Feita a vistoria e estando o imóvel nas mesmas condições que foi recebido por Vossa Senhoria, será feito acerto final/rescisão do contrato.
14.3) Caso existam irregularidades, será apresentado o orçamento, relacionando os serviços e o valor dos mesmos para seu aceite, havendo concordância para execução dos reparos e mediante sua assinatura no orçamento, será recebido as chaves e a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e taxas cessam nesta data. Optando Vossa Senhoria por realizar diretamente os serviços, o ALUGUEL e DEMAIS ENCARGOS continuarão correndo até a nova entrega das chaves e consequente vistoria que ateste a regularização do imóvel.
Observação: O desligamento da luz, só deverá ser solicitado após a conclusão da vistoria final.

IMPORTANTE: O imóvel lhe está sendo entregue nas mesmas condições de apresentação e conservação que Vossa Senhoria já verificou e inteirou-se quando das visitas para a escolha do mesmo. Eventuais defeitos apontados na vistoria têm apenas o objetivo de registro para comparações futuras, principalmente quando da desocupação, não significando, portanto, que serão reparados pelo proprietário.

15) RESCISÃO DO CONTRATO: 15.1) a rescisão do contrato se dará no momento em que for constatado que o imóvel apresenta as mesmas condições descritas na vistoria de entrada e sejam quitados os ALUGUÉIS, IMPOSTOS, TAXAS, MULTAS, ETC. Na entrega das chaves o locatário deverá apresentar junto com a chaves, controle remoto (se houver), os 3 últimos pagamentos dos alugueres, 3 últimos comprovantes de contas de luz, a leitura do consumo final (pedir o desligamento direto luz e água) e apresentar o consumo final com seu pagamento pago), os 03 (três) últimos condomínios e declaração do síndico de que não consta débito (inclusive constar nesta declaração se haverá taxa de mudança de saída, com valor e data de vencimento)
 15.2) A entrega das chaves deverá ser efetuada somente pelo locatário (titular) ou representante com carta de autorização assinada pelo titular, o cálculo da Rescisão é efetuado na imobiliária.
16) MULTA CONTRATUAL: 16.1) se o imóvel for entregue no vencimento do prazo contratado, não haverá incidência de multa rescisória .
16.2) Se o prazo contratual estiver vencido (portanto a locação está “por prazo indeterminado”) faz-se necessário a comunicação da entrega das chaves com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, por escrito. Na falta deste procedimento, nos termos contratuais e legais, haverá incidência de multa rescisória.
16.3) se o imóvel estiver sendo entregue antes do término do prazo contratado, haverá incidência de multa rescisória nos termos contratuais e legais.
17. LEITURA DO CONTRATO: Finalmente lembramos à Vossa Senhoria que o conhecimento destas orientações não invalida a leitura atenta do CONTRATO DE LOCAÇÃO E SEUS ANEXOS que é o Instrumento Legal que rege a Relação Locatícia.
A FORTBENS IMÓVEIS, deseja-lhe excelente estada neste imóvel colocando-se sempre à disposição para quaisquer esclarecimentos, pessoalmente, pelos telefones e e-mails.
 O presente manual de orientação ao locatário é parte integrante do contrato de locação, celebrado nesta data.



 

DOS DEVERES DO LOCADOR E DO LOCATÁRIO – Lei do Inquilinato n° 8245/1991
 Art. 22. O locador é obrigado a:
 I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
 II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
 III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
 IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
 V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
 expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
 VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
 VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas
 necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
 VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a
 incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
 IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
 X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
 Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos
 rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
 a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
 b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
 c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
 d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da
 locação;
 e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
 f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
 g) constituição de fundo de reserva.
 Art. 23. O locatário é obrigado a:
 I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado
 ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido
 indicado no contrato;
 II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que
 se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
 III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso
 normal;
 IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este
 incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
 V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus
 dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
 VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
 VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como
 qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
 VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
 IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem
 como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
 X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
 XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
 XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
 § lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
 a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
 b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
 c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
 d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de
 uso comum;
 e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e
 lazer;
 f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
 g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
 h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
 i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas
 referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
 § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a
 previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.
 § 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários
 ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.

Tire suas dúvidas